Der Schweizer Immobilienmarkt ist nach wie vor von Hochstimmung geprägt, dennoch ist eine erste Brise zu spüren, die auf einen Umschwung des Marktzyklus schliessen lässt.
Mit einem soliden Wachstum von 16 Prozent zeigt der Schweizer Immobilienmarkt – ähnlich wie der Swiss Performance Index (SPI) mit 18 Prozent – auch 2017 ein weiterhin sehr attraktives und dynamisches Bild. Auffallend in der diesjährigen Analyse der zwölf grössten kotierten Immobilienunternehmen sind dabei die deutlich geringeren Leerstandsquoten. Nahezu alle untersuchten Immobilienunternehmen haben das Tal der eher hohen Leerstandquoten durchschritten und zeigen in der aktuellen Analyse eine Quote von durchschnittlich 7.4 Prozent gegenüber 8.4 Prozent im Vorjahr. Dies lässt sich insbesondere darauf zurückführen, dass sich Schweizer Innenstädte wieder mit Leben füllen. Aber auch ein geschicktes Leerstandmanagement ist für diese positive Entwicklung ein entscheidender Erfolgsfaktor. Genauer betrachtet zeigen sich allerdings zwei entgegengesetzte Trends: Während bei Wohnliegenschaften der Leerstand auf sehr tiefem Niveau steigt, stabilisiert er sich für Büroflächen, wenn auch auf höherem Niveau.
Die Attraktivität der Immobilienaktien kann vor allem mit der anhaltend hohen Dividendenrendite von über 3.5 Prozent erklärt werden. Aktien für Immobilien sind zwar anhaltend teuer, geniessen aber weiterhin eine vergleichsweise attraktive Rendite. Erfreulich ist, dass die Ausschüttungen effektiv von den Unternehmen erwirtschaftet wurden.
Betrachtet man die Immobilienbewertungen genauer, so lässt sich feststellen, dass die Diskontierungssätze erneut leicht gesunken sind, wobei sich der Trend zu verlangsamen scheint. Dabei findet eine Aufwertung der Immobilienportfolios in Höhe von 1.1 Prozent statt, was – in dem von uns analysierten Gesamtanlagevolumen der zwölf Immobiliengesellschaften von rund 30 Mrd. CHF – total 320 Mio. CHF entspricht. Im Vorjahr waren es noch 1.4 Prozent.
Die Finanzierungsseite ist bei den Immobiliengesellschaften weiterhin robust wie ein Fels in der Brandung. Die durchschnittliche Eigenkapitalquote beträgt solide 48 Prozent (Vorjahr 47 Prozent) und ist somit eine wichtige Stütze für eine mögliche zinsbedingte Korrektur der Immobilienwerte. Positiv für alle Immobiliengesellschaften ist weiterhin das tiefe Zinsniveau, liegt doch der durchschnittliche Zinssatz auf Fremdkapital bei einem historischen Rekordtief von 1.7 Prozent.
Das Hoch über dem Schweizer Immobilienmarkt bleibt also weiterhin bestehen. In einzelnen Segmenten, wie beispielsweise Büroflächen, ist allerdings ein deutlich auffrischender Wind zu bemerken. Umsichtige Immobilieninvestoren sollten daher bereits jetzt prüfen, ob sie sich von dem einen oder anderen Asset trennen sollten, um Gewinne zu realisieren und für einen möglichen Sturm bereit zu sein.
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