Die aktuelle Rechtslage vermag der Spezialität eines Fondsleitungswechsels nicht hinreichend Rechnung zu tragen, sodass sich eine Befreiung von der Handänderungssteuer nicht ohne weiteres ergibt.

Immobilienfonds können nach dem Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006 (KAG; SR 951.31) insb. als vertragliche Anlagefonds aufgelegt werden. Ein solcher «Immobilienanlagefonds» basiert auf einem Fondsvertrag, durch den sich die Fondsleitung verpflichtet, die Anleger am Fonds zu beteiligen und das Fondsvermögen selbstständig und im eigenen Namen sowie für Rechnung der Anleger zu verwalten. Die Fondsanteile verkörpern eine Forderung gegen die Fondsleitung auf Beteiligung an Vermögen und Ertrag des Fonds, haben aber keine Sachherrschaft zum Inhalt. Die Fondsleitung wird kraft Rechtserwerb an Grundstücken zur zivilrechtlichen (quasi-fiduziarischen) Eigentümerin, welche ihre Verfügungsmacht innerhalb der Schranken des KAG ausübt. Die Grundstücke werden auf ihren Namen unter Anmerkung der Zugehörigkeit zum Immobilienanlagefonds im Grundbuch eingetragen.

Wechsel der Fondsleitung

Mittels Fondsleitungswechsel können die Rechte und Pflichten der Fondsleitung gestützt auf einem Übertragungsvertrag freiwillig auf eine andere Fondsleitung übertragen werden. Die FINMA genehmigt den Wechsel insb. dann, wenn die Fortführung des Immobilienanlagefonds im Interesse der Anleger liegt. Tritt sodann die übernehmende Fondsleitung in den Fondsvertrag ein, gehen die Forderungen und das Eigentum an den zum Immobilienanalagefonds gehörenden Sachen und Rechten von Gesetzes wegen auf die neue Fondsleitung über. Die übernehmende Fondsleitung «erwirbt» damit das zivilrechtliche Eigentum an den zum Immobilienanlagefonds gehörenden Grundstücke.

Genfer Handänderungssteuer

Im Kanton Genf unterliegt jede entgeltliche Übertragung von Eigentum, Besitz oder Nutzniessung an unbeweglichem Vermögen, insb. der Verkauf, Käufereinsatz, Ersteigerung, Abtretung, Einbringung und Übernahme von im Kanton gelegenen Grundstücken der Handänderungssteuer. Die Abgabe («droit d’enregistrement») wird erhoben, sobald ein Rechtsgeschäft (obligatorisch oder freiwillig) öffentlich beurkundet wird. Der Abgabe unterliegen aber auch die unentgeltlichen Eigentumsübertragungen soweit diese keine Schenkung, Teilung oder Tausch darstellen. Die Steuer wird grundsätzlich vom Kaufs-/Erwerbspreis erhoben und beträgt 3%.

Aktuellste Rechtsprechung im Kanton Genf

Die Fondsleitung eines Immobilienanlagefonds beabsichtigte freiwillig die Übertragung ihrer Rechte und Pflichten mittels Übertragungsvertrag auf eine andere Fondsleitung. Dadurch wurde die übernehmende Fondsleitung zur zivilrechtlichen Eigentümerin eines zum Immobilienanlagefonds gehörenden selbständigen und dauernden Baurechts im Kanton Genf. Nach Auffassung der zuständigen Steuerbehörde ist damit eine steuerpflichtige Eigentumsübertragung anzunehmen. Dagegen gelangte die Beschwerdeführerin an das Verwaltungsgericht und machte geltend, dass infolge Unentgeltlichkeit kein steuerbarer Tatbestand vorliegen würde und dass ohnehin keine Eigentumsübertragung stattgefunden habe, weil das selbständige und dauernde Baurecht zum Immobilienanlagefonds gehöre. Gemäss Urteil des Verwaltungsgerichts ist der Begriff der «Eigentumsänderung» im Genfer Handänderungssteuerrecht derart auszulegen, dass dabei der Inhalt des Eigentums im Sinne von Art. 641 Abs. 1 ZGB entscheidend ist. Dieser Inhalt des Eigentums kommt der Fondsleitung anders als einem Eigentümer im zivilrechtlichen Sinne gerade nicht zu, weil sie die Interessen der Anleger zu wahren hat, auch wenn sie unabhängig handelt. Das Genfer Verwaltungsgericht differenziert dabei zwischen zwei Hypothesen: Einerseits den Transaktionen, bei welchen die Fondsleitung Grundstücke für den Immobilienanlagefonds veräussert bzw. erwirbt sowie andererseits Transaktionen, welche ausschliesslich den treuhänderischen Aspekt betreffen und damit der Immobilienanlagefonds weiterhin wirtschaftlicher Eigentümer der Grundstücke bleibt. Für Zwecke der Genfer Handänderungssteuer ist daher zwischen diesen beiden Hypothesen zu unterscheiden, wobei nur erstgenannte Transaktionen eine steuerpflichtige Eigentumsübertragung begründen. Damit kommt es infolge Fondsleitungswechsel zu keiner steuerbaren Eigentumsübertragung im Kanton Genf.

Fazit

Der Tatbestand der zivilrechtlichen Handänderung wird grundsätzlich durch ein Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft begründet. Basierend auf der in der Schweiz vorherrschenden «Theorie vom vollen Rechtserwerb» stellt diese Art von «Treuhandeigentum» sachenrechtlich keine besondere Art des Eigentums dar, sodass diese Tatsache auch im Handänderungssteuerrecht grundsätzlich keine Beachtung findet. Die tatsächliche Verfügungsgewalt über ein Grundstück folgt grundsätzlich aus dem zivilrechtlichen Eigentum. Diese kann aber im Einzelfall auch anderen Personen als dem Eigentümer zufallen. Der Tatbestand der zivilrechtlichen Handänderung wird in fast allen Kantonen der Handänderungssteuer unterworfen, ungeachtet ob damit auch die tatsächliche Verfügungsgewalt geändert hat. Damit kann der Inhalt von Art. 641 ZGB nicht für den Tatbestand der zivilrechtlichen Handänderung entscheidend sein. Der Fondsleitungswechsel bedingte auch die Eigentumsänderung an zahlreichen Grundstücken in anderen Kantonen, welche sich erfreulicherweise (ebenfalls) gegen die Erhebung der Handänderungssteuer ausgesprochen haben, wenngleich formalrechtlich eine zivilrechtliche Handänderung stattgefunden hat. Die Begründungen, weshalb die Steuererhebung in diesem Fall zu unterbleiben hat, könnten unterschiedlicher aber nicht ausfallen.